Три способа купить недвижимость на аукционе в Германии
Недвижимость на Bidorado поступает из трех источников, которые работают по-разному. Большинство объектов продаются с принудительных торгов, назначенных судами (Zwangsversteigerung): в каждом объявлении указано «Судебные торги» и отображается оценочная стоимость, установленная экспертом суда. Далее следуют добровольные аукционы, организуемые аукционными домами недвижимости, в зале или онлайн, где у объекта есть стартовая цена. Наконец, государственные организации (федеральное правительство, земли, коммуны, Deutsche Bahn, церкви) продают по закрытым тендерам: каждый подает заявку до крайнего срока. Перед торгами всегда смотрите тип продажи, указанный в объявлении, так как правила, расходы и сроки полностью различаются в зависимости от источника.
Принудительные торги судов (Zwangsversteigerung)
Принудительные торги организует участковый суд (Amtsgericht), когда собственник не платит по долгам или для прекращения совместной собственности. Сначала эксперт оценивает объект: его заключение (Gutachten) устанавливает оценочную стоимость (Verkehrswert), которая не является стартовой ценой. На первом заседании предложение ниже половины этой стоимости отклоняется автоматически, а предложение ниже 70% может быть отклонено по требованию кредитора; эти пороги не применяются на последующих заседаниях. Торги проходят лично в суде на немецком языке и длятся не менее 30 минут. Кредитор может потребовать гарантию в размере 10% от оценочной стоимости, никогда наличными: предварительный перевод или банковский чек, согласно указаниям суда. Здесь нет комиссии покупателя и нотариуса: суд выносит решение о присуждении (Zuschlag), и покупатель становится собственником на основании этого решения.
Продажи аукционных домов недвижимости
Специализированные аукционные дома (Grundstücksauktionen) несколько раз в год проводят публичные торги в крупных городах, а некоторые также продают онлайн в течение нескольких недель до очной фазы. У каждого объекта есть стартовая цена (Mindestgebot или Auktionslimit) и подробное описание (Exposé). Участвовать в торгах можно на месте, по телефону, письменно или онлайн, после регистрации и предоставления, если аукционный дом требует, гарантии или подтверждения платежеспособности. Нотариус, присутствующий в зале, удостоверяет присуждение, которое равносильно договору купли-продажи. Покупатель платит комиссию (Aufgeld или Courtage), уменьшающуюся в зависимости от цены, включая НДС. Осмотры обычно возможны по договоренности до аукциона.
Тендеры государственных организаций
Федеральное правительство (BImA, BVVG для сельскохозяйственных земель и лесов), несколько земель, коммуны, Deutsche Bahn и церкви также продают недвижимость через тендеры (Bieterverfahren). Публичных торгов нет: каждый кандидат подает письменное предложение до крайнего срока, иногда выше минимальной цены или опубликованной ориентировочной цены. Продавец не всегда обязан выбирать самое высокое предложение и может учитывать проект или срок строительства. Такие продажи обозначены на Bidorado как «Тендер», с указанием крайнего срока подачи заявок.
Реальная стоимость в зависимости от типа продажи
Цена присуждения никогда не является окончательной. В любом случае необходимо добавить налог на приобретение недвижимости (Grunderwerbsteuer), ставка которого устанавливается каждой землей и составляет от 3,5% до 6,5%, а также расходы на регистрацию в земельном кадастре (Grundbuch). При принудительных торгах добавляются судебные расходы за присуждение, но нет комиссии и нотариуса за покупку. При добровольных торгах следует учитывать комиссию аукционного дома и расходы на нотариуса. При публичном тендере комиссии обычно нет, но требуется нотариальный акт. НДС на цену недвижимости не начисляется. Наше руководство по расходам на покупку подробно описывает эти статьи, и в каждом объявлении указаны применимые из них.
Перед торгами: обязательные проверки
При принудительной продаже ориентиром служит экспертиза суда: прочитайте её полностью, особенно состояние объекта и занятость, так как собственник не обязан показывать объект, а оценка может быть сделана несколько месяцев назад. Проверьте также права, которые остаются связанными с объектом после продажи, зачитанные на заседании. При добровольной продаже изучите Exposé, выписку из поземельной книги (Grundbuchauszug) и энергетический паспорт (Energieausweis), и посетите объект, когда это возможно. В любом случае, арендованный объект остаётся арендованным, а заседание может быть отменено в последний момент: проверяйте официальное объявление в день заседания. Для крупной покупки привлеките адвоката или специалиста, знакомого с немецкой процедурой.