Tre måder at købe en ejendom på auktion i Tyskland
De ejendomme, der vises på Bidorado, kommer fra tre forskellige kanaler, som ikke fungerer på samme måde. Langt de fleste er tvangsauktioner beordret af domstolene (Zwangsversteigerung): hver annonce angiver dette med betegnelsen »Retlig auktion« og viser den handelsværdi, som domstolens sagkyndige har fastsat. Dernæst kommer frivillige auktioner arrangeret af ejendomsauktionshuse, i salen eller online, hvor ejendommen har en mindstepris. Endelig sælger offentlige institutioner (forbundsstaten, delstaterne, kommunerne, Deutsche Bahn, kirkerne) ved lukkede udbud: alle afgiver et bud inden en frist. Inden du byder, skal du altid se på den auktionstype, der er angivet i annoncen, for regler, omkostninger og frister ændrer sig fuldstændigt fra kanal til kanal.
Tvangsauktioner ved domstolene (Zwangsversteigerung)
En tvangsauktion arrangeres af byretten (Amtsgericht), når en ejer ikke betaler sin gæld, eller for at bringe et sameje til ophør. En sagkyndig vurderer først ejendommen: dennes vurdering (Gutachten) fastsætter handelsværdien (Verkehrswert), som ikke er en mindstepris. Ved den første auktion afvises et bud under halvdelen af denne værdi automatisk, og et bud under 70 % kan afvises på anmodning fra en kreditor; disse tærskler gælder ikke ved en efterfølgende auktion. Der bydes personligt i retten på tysk i mindst 30 minutter. En kreditor kan kræve en sikkerhed på 10 % af handelsværdien, aldrig kontant: forudgående bankoverførsel eller bankcheck efter rettens anvisninger. Der er hverken køberprovision eller notar: retten afsiger hammerslaget (Zuschlag), og køberen bliver ejer ved denne afgørelse.
Auktioner hos ejendomsauktionshuse
Specialiserede auktionshuse (Grundstücksauktionen) afholder flere gange om året offentlige auktioner i store byer, og nogle sælger også online i flere uger før en live-fase. Hver ejendom har en mindstepris (Mindestgebot eller Auktionslimit) og en detaljeret beskrivelse (Exposé). Man kan byde på stedet, per telefon, skriftligt eller online efter at have registreret sig og, hvis auktionshuset kræver det, stillet en garanti eller dokumentation for solvens. En notar til stede i salen bekræfter hammerslaget, som udgør en købsaftale. Køberen betaler en provision (Aufgeld eller Courtage), som aftager med prisen, inklusive moms. Fremvisninger er normalt mulige efter aftale inden auktionen.
Offentlige udbud
Forbundsstaten (BImA, BVVG for landbrugsjord og skove), flere delstater, kommuner, Deutsche Bahn og kirkerne sælger også ejendomme ved udbud (Bieterverfahren). Der er ingen offentlige auktioner: hver kandidat afgiver et skriftligt bud inden en frist, nogle gange over en mindstepris eller en offentliggjort vejledende pris. Sælgeren er ikke altid forpligtet til at vælge det højeste bud og kan tage hensyn til et projekt eller en byggefrist. Disse salg er markeret som »Udbud« på Bidorado med fristen for indsendelse.
Den reelle omkostning afhængigt af salgstypen
Hammerslagsprisen er aldrig den endelige pris. I alle tilfælde skal der lægges ejendomsskat (Grunderwerbsteuer) til, hvis sats fastsættes af den enkelte delstat og ligger mellem 3,5 % og 6,5 %, samt tinglysning (Grundbuch). Ved en tvangsauktion kommer rettens omkostninger for hammerslaget til, men der er hverken provision eller notar for købet. Ved et frivilligt salg skal man medregne auktionshusets provision og notaromkostninger. Ved et offentligt udbud er der normalt ingen provision, men der skal oprettes et notarisk dokument. Der er ingen moms på prisen for en ejendom. Vores guide om købsomkostninger beskriver disse poster nærmere, og hver annonce angiver, hvilke der gælder.
Før du byder: de nødvendige kontroller
Ved en tvangsauktion er rettens vurdering det centrale dokument: læs den helt igennem, især om boligens stand og om den er beboet, da ejeren ikke er forpligtet til at vise den frem, og vurderingen kan være flere måneder gammel. Kontrollér også de rettigheder, der fortsat hæfter på boligen efter salget, som de blev oplæst i retten. Ved et frivilligt salg skal du læse Exposé, uddraget af grundbogen (Grundbuchauszug) og energimærket (Energieausweis) og besøge boligen, når det er muligt. I alle tilfælde gælder det, at en udlejet bolig forbliver udlejet, og at et retsmøde kan aflyses med kort varsel: tjek den officielle annonce samme dag. Ved et større køb bør du få hjælp fra en advokat eller en fagperson, der kender den tyske procedure.