De dónde vienen estas casas
La gran mayoría de los inmuebles listados en Bidorado provienen de subastas forzosas ordenadas por un tribunal, la Zwangsversteigerung. El juzgado de primera instancia, el Amtsgericht, vende el bien para pagar a los acreedores. Un perito designado fija el valor venal, la Verkehrswert, en un informe pericial, el Gutachten. Atención: este valor no es un precio de salida, sirve de referencia para valorar las ofertas. Se añaden ventas voluntarias de casas de subastas inmobiliarias, con un precio de salida llamado Mindestgebot, un Exposé y un notario en sala. Por último, organismos públicos lanzan licitaciones, o Bieterverfahren, en las que la oferta escrita se presenta antes de una fecha límite.
Puntos de control antes de pujar
Lea el Gutachten: describe el estado, la superficie y las servidumbres, pero el propietario no está obligado a permitir visitas. En la primera audiencia se rechazan las ofertas inferiores al 50 % del valor venal, y las inferiores al 70 % pueden rechazarse a petición de un acreedor. Prevea una garantía del 10 % del valor venal si un acreedor la exige: nunca en efectivo. Se puja en persona en el tribunal, en alemán, y el tribunal pronuncia la adjudicación, el Zuschlag. Sin comisión de comprador ni notario a su cargo. Un extranjero puede comprar sin autorización especial.
Gastos, pago y trámites posteriores
El precio no está sujeto a IVA. Siempre quedan gastos pendientes: el impuesto de transmisiones patrimoniales, Grunderwerbsteuer, del 3,5 % al 6,5 % según el Land, y la inscripción en el registro de la propiedad, Grundbuch. En una venta voluntaria en casa de subastas se añade una comisión decreciente con IVA incluido y son posibles las visitas. En una licitación pública, respete la fecha límite y el formalismo escrito. Cuente con la asistencia de un abogado o traductor germanohablante para la audiencia, compruebe la ocupación del bien y las cargas, y prepare la financiación antes de pujar: la adjudicación le vincula.