De dónde proceden estos inmuebles de inversión
La mayoría de los inmuebles de inversión listados en Bidorado proceden de subastas forzosas ordenadas por un tribunal, la Zwangsversteigerung. El juzgado de primera instancia, el Amtsgericht, vende el bien y un perito fija el valor venal, el Verkehrswert, en un informe pericial. Este valor no es un precio de salida. A ello se suman las subastas voluntarias de casas de subastas inmobiliarias, con precio de salida y dossier, y las licitaciones de organismos públicos, el Bieterverfahren, en las que la oferta escrita se presenta antes de una fecha límite. Estas ventas están dispersas y son poco conocidas fuera de Alemania, algo que el Radar de Bidorado hace visible.
Puntos de control antes de pujar
Lea el informe pericial y compruebe el estado real del inmueble, su ocupación, los contratos de alquiler vigentes y los gastos de comunidad. El propietario no está obligado a permitir visitas. En la primera audiencia se rechazan las ofertas inferiores al 50 % del valor venal y las inferiores al 70 % pueden rechazarse a petición de un acreedor. Puede exigirse una garantía del 10 % del valor venal, nunca en efectivo. Prevea los gastos siempre debidos: impuesto de transmisión, del 3,5 % al 6,5 % según el Land, y registro de la propiedad. Sin IVA sobre el precio, sin comisión de comprador ni notario en la subasta forzosa.
Pujar, adjudicar y tomar posesión
Se puja en persona en el tribunal, en alemán, y el tribunal pronuncia la adjudicación, el Zuschlag. Un extranjero puede comprar sin autorización especial. En las subastas voluntarias de casas de subastas inmobiliarias hay un notario en la sala, las visitas son posibles y se añade una comisión decreciente, IVA incluido. Prevea después la entrega de llaves, la gestión de los ocupantes y los contratos de alquiler, y la inscripción en el registro de la propiedad. Cuente con la asistencia de un abogado o notario local para el procedimiento y de un traductor para la audiencia.