De dónde proceden estos bienes inmuebles
La mayoría de los bienes inmuebles listados en Bidorado proceden de ventas forzosas ordenadas por un tribunal, la Zwangsversteigerung. El juzgado de primera instancia, el Amtsgericht, vende el bien y un experto fija su valor venal, la Verkehrswert, en un informe escrito. Este valor no es un precio de salida. Se añaden ventas voluntarias de casas de subastas inmobiliarias, con un precio de salida llamado Mindestgebot y un Exposé descriptivo, así como licitaciones de organismos públicos, los Bieterverfahren, donde la oferta escrita debe llegar antes de una fecha límite. Los tres circuitos coexisten y no siguen las mismas reglas.
Puntos de control antes de pujar
Lea con atención el informe pericial y el Exposé: estado del inmueble, ocupación, servidumbres, cargas y obras. El propietario no está obligado a permitir visitas, así que prevea un reconocimiento exterior y, si es posible, el asesoramiento de un profesional local. En la primera subasta, se rechazan las ofertas inferiores al 50 % del valor venal y las inferiores al 70 % pueden rechazarse a petición de un acreedor. Puede exigirse una garantía del 10 % del valor venal, nunca en efectivo. Se puja en persona en el tribunal, en alemán. Prevea también los derechos de transmisión, del 3,5 % al 6,5 % según el Land, y los gastos de registro de la propiedad.
Adjudicación, pago y toma de posesión
No hay comisión de comprador ni notario en la venta forzosa: el tribunal pronuncia la adjudicación, el Zuschlag, que transfiere el bien. No se añade IVA al precio. Un comprador extranjero puede adquirir sin autorización especial. En una venta voluntaria, el notario está presente en la sala y se aplica una comisión decreciente, IVA incluido. El pago y la entrega de llaves siguen después el calendario fijado por el tribunal o el vendedor. Háganse acompañar para los trámites ante el registro de la propiedad y para la gestión de los ocupantes o los gastos corrientes.