Kolme tapaa ostaa kiinteistö huutokaupasta Saksassa
Bidoradossa esitetyt kiinteistöt tulevat kolmesta eri kanavasta, jotka toimivat eri tavoin. Suurin osa on tuomioistuinten määräämiä pakkohuutokauppoja (Zwangsversteigerung): jokaisessa kohteessa on merkintä "Vente judiciaire" ja siinä ilmoitetaan tuomioistuimen asiantuntijan vahvistama käypä arvo. Seuraavaksi tulevat kiinteistöhuutokauppakamarien järjestämät vapaaehtoiset huutokaupat, salissa tai verkossa, joissa kohteella on lähtöhinta. Lopuksi julkiset toimijat (liittovaltio, osavaltiot, kunnat, Deutsche Bahn, kirkot) myyvät suljetulla tarjouskilpailulla: jokainen jättää tarjouksen määräaikaan mennessä. Ennen tarjoamista tarkista aina kohteen ilmoituksessa mainittu myyntityyppi, sillä säännöt, kulut ja määräajat vaihtelevat täysin kanavasta toiseen.
Tuomioistuinten pakkohuutokaupat (Zwangsversteigerung)
Pakkohuutokaupan järjestää käräjäoikeus (Amtsgericht), kun omistaja ei maksa velkojaan tai yhteisomistus puretaan. Asiantuntija arvioi ensin kiinteistön: hänen lausuntonsa (Gutachten) vahvistaa käyvän arvon (Verkehrswert), joka ei ole lähtöhinta. Ensimmäisessä istunnossa alle puolet tästä arvosta oleva tarjous hylätään viran puolesta, ja alle 70 %:n tarjous voidaan hylätä velkojan vaatimuksesta; nämä kynnykset eivät enää päde seuraavassa istunnossa. Tarjoukset tehdään henkilökohtaisesti tuomioistuimessa saksaksi vähintään 30 minuutin ajan. Velkoja voi vaatia 10 %:n vakuuden käyvästä arvosta, ei koskaan käteisenä: ennakkosiirto tai pankkivekseli tuomioistuimen ohjeiden mukaan. Ostajalle ei tule välityspalkkiota eikä notaaria: tuomioistuin julistaa huutokaupan voittajan (Zuschlag), ja ostajasta tulee omistaja tällä päätöksellä.
Kiinteistöhuutokauppakamarien myynnit
Erikoistuneet huutokauppakamarit (Grundstücksauktionen) järjestävät useita kertoja vuodessa julkisia huutokauppoja suurissa kaupungeissa, ja jotkut myyvät myös verkossa useiden viikkojen ajan ennen suoraa vaihetta. Jokaisella kohteella on lähtöhinta (Mindestgebot tai Auktionslimit) ja yksityiskohtainen kuvaus (Exposé). Tarjouksia voi tehdä paikan päällä, puhelimitse, kirjallisesti tai verkossa ilmoittautumisen jälkeen ja toimitettuaan kamarin pyytäessä vakuuden tai todistuksen maksukyvystä. Salissa läsnä oleva notaari vahvistaa huutokaupan, joka vastaa kauppasopimusta. Ostaja maksaa palkkion (Aufgeld tai Courtage), joka pienenee hinnan mukaan ja sisältää arvonlisäveron. Katselukäynnit ovat yleensä mahdollisia ajanvarauksella ennen myyntiä.
Julkisten toimijoiden tarjouskilpailut
Liittovaltio (BImA, BVVG maatalous- ja metsämaille), useat osavaltiot, kunnat, Deutsche Bahn ja kirkot myyvät myös kiinteistöjä tarjouskilpailulla (Bieterverfahren). Julkisia huutokauppoja ei ole: jokainen ehdokas jättää kirjallisen tarjouksen määräaikaan mennessä, joskus yli vähimmäishinnan tai julkaistun ohjehinnan. Myyjä ei ole aina velvollinen hyväksymään korkeinta tarjousta ja voi ottaa huomioon hankkeen tai rakennusaikataulun. Nämä myynnit on merkitty Bidoradossa "Appel d'offres" ja niissä ilmoitetaan jättöpäivä.
Todelliset kustannukset myyntityypin mukaan
Huutokauppahinta ei ole koskaan lopullinen hinta. Kaikissa tapauksissa on lisättävä varainsiirtovero (Grunderwerbsteuer), jonka kunkin osavaltion verokanta on 3,5–6,5 %, sekä lainhuudatus (Grundbuch). Pakkohuutokaupassa lisätään tuomioistuimen kulut huutokaupasta, mutta ostolle ei tule välityspalkkiota eikä notaaria. Vapaaehtoisessa myynnissä on otettava huomioon huutokauppakamarin palkkio ja notaarikulut. Julkisessa tarjouskilpailussa ei yleensä ole palkkiota, mutta kauppa tehdään notaarin vahvistamana. Kiinteistön hinnasta ei makseta arvonlisäveroa. Oppaassamme ostokuluista kuvataan nämä erät, ja jokaisessa kohteessa muistutetaan sovellettavista kuluista.
Ennen huutokauppaa: välttämättömät tarkistukset
Pakkohuutokaupassa ratkaiseva on tuomioistuimen asiantuntijalausunto: lue se kokonaan, erityisesti kohteen kunto ja käyttötilanne, sillä omistajan ei tarvitse järjestää näyttöä ja arvio voi olla useita kuukausia vanha. Tarkista myös oikeudet, jotka jäävät kohteeseen kaupan jälkeen ja jotka luetaan istunnossa. Vapaaehtoisessa myynnissä lue Exposé, lainhuutotodistuksen ote (Grundbuchauszug) ja energiatodistus (Energieausweis) sekä käy paikan päällä, kun se on mahdollista. Kaikissa tapauksissa vuokrattu kohde pysyy vuokrattuna, ja istunto voidaan peruuttaa viime hetkellä: tarkista virallinen ilmoitus samana päivänä. Suuremmassa hankinnassa käytä avustajana asianajajaa tai saksalaisen menettelyn tuntevaa ammattilaista.