Trois façons d'acheter un bien aux enchères en Allemagne
Les biens immobiliers présentés sur Bidorado viennent de trois circuits qui ne fonctionnent pas de la même façon. La grande majorité sont des ventes forcées ordonnées par les tribunaux (Zwangsversteigerung) : chaque fiche l'indique par la mention « Vente judiciaire » et affiche la valeur vénale fixée par l'expert du tribunal. Viennent ensuite les ventes volontaires organisées par des maisons de ventes immobilières, en salle ou en ligne, où le bien a une mise à prix. Enfin, des organismes publics (État fédéral, Länder, communes, Deutsche Bahn, Églises) vendent par appel d'offres sous pli : chacun dépose une offre avant une date limite. Avant d'enchérir, regardez toujours le type de vente indiqué sur la fiche, car les règles, les frais et les délais changent complètement d'un circuit à l'autre.
Les ventes forcées des tribunaux (Zwangsversteigerung)
Une vente forcée est organisée par le tribunal d'instance (Amtsgericht) quand un propriétaire ne paie pas ses dettes, ou pour mettre fin à une indivision. Un expert estime d'abord le bien : son expertise (Gutachten) fixe la valeur vénale (Verkehrswert), qui n'est pas une mise à prix. Lors de la première audience, une offre inférieure à la moitié de cette valeur est refusée d'office, et une offre inférieure à 70 % peut être refusée à la demande d'un créancier ; ces seuils ne s'appliquent plus lors d'une audience suivante. On enchérit en personne au tribunal, en allemand, pendant au moins 30 minutes. Un créancier peut exiger une garantie de 10 % de la valeur vénale, jamais en espèces : virement préalable ou chèque de banque, selon les instructions du tribunal. Il n'y a ni commission acheteur ni notaire : le tribunal prononce l'adjudication (Zuschlag), et l'acheteur devient propriétaire par cette décision.
Les ventes des maisons de ventes immobilières
Des maisons de ventes spécialisées (Grundstücksauktionen) organisent plusieurs fois par an des ventes publiques dans de grandes villes, et certaines vendent aussi en ligne pendant plusieurs semaines avant une phase en direct. Chaque bien a une mise à prix (Mindestgebot ou Auktionslimit) et un descriptif détaillé (Exposé). On peut enchérir sur place, par téléphone, par écrit ou en ligne, après s'être inscrit et avoir fourni, si la maison le demande, une garantie ou une preuve de solvabilité. Un notaire présent dans la salle constate l'adjudication, qui vaut contrat de vente. L'acheteur paie une commission (Aufgeld ou Courtage) dégressive selon le prix, TVA comprise. Les visites sont en général possibles sur rendez-vous avant la vente.
Les appels d'offres des organismes publics
L'État fédéral (BImA, BVVG pour les terres agricoles et les forêts), plusieurs Länder, des communes, la Deutsche Bahn et les Églises vendent aussi des biens par appel d'offres (Bieterverfahren). Il n'y a pas d'enchères publiques : chaque candidat dépose une offre écrite avant une date limite, parfois au-dessus d'un prix minimum ou d'un prix indicatif publié. Le vendeur n'est pas toujours obligé de retenir l'offre la plus haute et peut tenir compte d'un projet ou d'un délai de construction. Ces ventes sont indiquées « Appel d'offres » sur Bidorado, avec la date limite de dépôt.
Le vrai coût selon le type de vente
Le prix d'adjudication n'est jamais le prix final. Dans tous les cas, il faut ajouter les droits de mutation (Grunderwerbsteuer), dont le taux est fixé par chaque Land, de 3,5 % à 6,5 %, ainsi que l'inscription au registre foncier (Grundbuch). Dans une vente forcée, s'y ajoutent les frais du tribunal pour l'adjudication, mais il n'y a ni commission ni notaire pour l'achat. Dans une vente volontaire, il faut compter la commission de la maison de ventes et les frais de notaire. Dans un appel d'offres public, il n'y a en général pas de commission, mais un acte notarié. Il n'y a pas de TVA sur le prix d'un bien immobilier. Notre guide sur les frais d'achat détaille ces postes, et chaque fiche rappelle ceux qui s'appliquent.
Avant d'enchérir : les vérifications indispensables
Pour une vente forcée, la référence est l'expertise du tribunal : lisez-la entièrement, en particulier l'état du bien et l'occupation, car le propriétaire n'est pas obligé de faire visiter et l'estimation peut dater de plusieurs mois. Vérifiez aussi les droits qui restent attachés au bien après la vente, lus à l'audience. Pour une vente volontaire, lisez l'Exposé, l'extrait du registre foncier (Grundbuchauszug) et le certificat énergétique (Energieausweis), et visitez quand c'est possible. Dans tous les cas, un bien loué reste loué, et une audience peut être annulée au dernier moment : consultez l'annonce officielle le jour même. Pour un achat important, faites-vous accompagner par un avocat ou un professionnel qui connaît la procédure allemande.