Frais d'achat d'un bien immobilier en Allemagne

Le prix d'adjudication n'est pas le prix final

Quand vous achetez un bien immobilier aux enchères en Allemagne, plusieurs frais s'ajoutent au prix. Ils dépendent du type de vente et du Land où se trouve le bien. Mieux vaut les calculer avant d'enchérir, pour fixer votre limite.

1. Les droits de mutation (Grunderwerbsteuer)

C'est le poste le plus important. Ces droits sont dus pour tout achat immobilier, aux enchères comme ailleurs. Leur taux est fixé par chaque Land : il va de 3,5 % (Bavière) à 6,5 % dans plusieurs Länder, et peut changer. Vérifiez le taux en vigueur dans le Land du bien au moment de l'achat. Ils sont calculés sur le prix d'adjudication.

2. La commission de la maison de ventes (Aufgeld ou Courtage)

Dans les ventes volontaires (maisons de ventes immobilières), l'acheteur paie une commission. Elle est dégressive : son pourcentage baisse quand le prix monte, et elle s'entend en général TVA comprise. Le barème exact figure dans les conditions de vente de chaque maison ; Bidorado l'affiche quand il est publié.

Dans les ventes forcées des tribunaux et la plupart des appels d'offres publics, il n'y a pas de commission d'acheteur.

3. Le notaire et le registre foncier

• Vente volontaire : un notaire constate la vente et la fait inscrire. Comptez les frais de notaire et d'inscription au registre foncier (Grundbuch), réglementés par un barème national.
• Vente forcée : pas de notaire pour l'achat, mais des frais de tribunal pour l'adjudication et l'inscription au registre foncier.

4. Pas de TVA sur le prix

La vente d'un bien immobilier n'est en principe pas soumise à la TVA en Allemagne : les droits de mutation la remplacent. La commission de la maison de ventes, elle, inclut la TVA.

5. Les autres coûts à prévoir

• le financement (frais de dossier, garantie bancaire) si vous empruntez ;
• les travaux, surtout pour les biens vendus en l'état ;
• les charges de copropriété impayées, dans certains cas ;
• la traduction des documents et l'accompagnement juridique si vous ne parlez pas allemand.

Exemple de calcul (indicatif)

Pour une maison adjugée 100 000 € dans une vente volontaire, dans un Land à 5 % de droits de mutation, il faut compter le prix, la commission de la maison de ventes selon son barème, 5 000 € de droits de mutation, puis les frais de notaire et de registre foncier. Dans une vente forcée, la commission disparaît, mais les droits de mutation et les frais du tribunal restent.

Sur chaque fiche immobilière, Bidorado affiche la mise à prix avec la commission quand elle s'applique, et rappelle les frais à ajouter. Les montants exacts figurent dans les conditions officielles de la vente, qui font foi.