Három módja az ingatlan árverésen történő vásárlásának Németországban
A Bidorado-n bemutatott ingatlanok három különböző forrásból származnak, amelyek eltérő módon működnek. A legtöbbjük bíróság által elrendelt kényszerárverés (Zwangsversteigerung): minden hirdetés jelzi ezt a „Bírósági árverés” megjelöléssel, és feltünteti a bírósági szakértő által megállapított forgalmi értéket. Ezután következnek az ingatlanaukciós házak által szervezett önkéntes árverések, amelyeket aukciósházban vagy online tartanak, ahol az ingatlanra kikiáltási ár van. Végül a közintézmények (szövetségi állam, tartományok, önkormányzatok, Deutsche Bahn, egyházak) zárt borítékos ajánlattétellel értékesítenek: mindenki benyújtja ajánlatát egy határidő előtt. Mielőtt licitálna, mindig nézze meg a hirdetésen feltüntetett értékesítési típust, mert a szabályok, a díjak és a határidők teljesen eltérőek lehetnek az egyes források esetében.
Bírósági kényszerárverések (Zwangsversteigerung)
A kényszerárverést a helyi bíróság (Amtsgericht) rendeli el, ha a tulajdonos nem fizeti a tartozásait, vagy ha a közös tulajdon megszüntetése érdekében. Először egy szakértő értékeli az ingatlant: szakvéleménye (Gutachten) határozza meg a forgalmi értéket (Verkehrswert), amely nem azonos a kikiáltási árral. Az első tárgyaláson a forgalmi érték felénél alacsonyabb ajánlatot hivatalból elutasítanak, és a 70% alatti ajánlatot a hitelező kérésére el lehet utasítani; ezek a küszöbök a következő tárgyaláson már nem érvényesek. A licitálás személyesen történik a bíróságon, német nyelven, legalább 30 percig. A hitelező kérheti a forgalmi érték 10%-ának megfelelő biztosítékot, soha nem készpénzben: előzetes átutalással vagy banki csekkel, a bíróság utasításai szerint. Nincs vevői jutalék és nincs közjegyző: a bíróság hozza meg az odaítélési határozatot (Zuschlag), és ezzel a vevő tulajdonossá válik.
Ingatlanaukciós házak értékesítései
A szakosodott aukciósházak (Grundstücksauktionen) évente több alkalommal tartanak nyilvános árveréseket nagyvárosokban, és egyesek több héten át online is értékesítenek, mielőtt egy élő szakaszra sor kerülne. Minden ingatlanhoz tartozik egy kikiáltási ár (Mindestgebot vagy Auktionslimit) és egy részletes leírás (Exposé). Lehet licitálni helyben, telefonon, írásban vagy online, regisztrációt követően, és ha az aukciósház kéri, biztosítékot vagy fizetőképességi igazolást kell benyújtani. A teremben jelen lévő közjegyző hitelesíti az odaítélést, amely adásvételi szerződésnek minősül. A vevő az ártól függően csökkenő mértékű jutalékot (Aufgeld vagy Courtage) fizet, áfával együtt. Az ingatlanok megtekintése általában előzetes egyeztetéssel lehetséges az árverés előtt.
Közintézmények ajánlattételi eljárásai
A szövetségi állam (BImA, BVVG a mezőgazdasági területek és erdők esetében), több tartomány, önkormányzatok, a Deutsche Bahn és az egyházak is értékesítenek ingatlanokat ajánlattételi eljárás keretében (Bieterverfahren). Nincs nyilvános árverés: minden pályázó írásos ajánlatot nyújt be egy határidő előtt, néha egy minimális ár vagy egy közzétett irányár felett. Az eladó nem mindig köteles a legmagasabb ajánlatot elfogadni, és figyelembe vehet egy projektet vagy egy építési határidőt. Ezeket az értékesítéseket a Bidorado „Ajánlattétel” jelöléssel látja el, a benyújtási határidővel együtt.
A valódi költség az értékesítés típusa szerint
Az odaítélési ár soha nem a végső ár. Minden esetben hozzá kell adni az illetékeket (Grunderwerbsteuer), amelynek mértékét minden tartomány maga határozza meg, 3,5% és 6,5% között, valamint a telekkönyvi bejegyzés (Grundbuch) költségét. Kényszerárverés esetén ehhez jönnek a bíróság odaítélési költségei, de nincs jutalék és nincs közjegyző a vásárlásnál. Önkéntes árverés esetén számolni kell az aukciósház jutalékával és a közjegyzői költségekkel. Közbeszerzési ajánlattétel esetén általában nincs jutalék, de van közjegyzői okirat. Az ingatlan árára nincs áfa. A vásárlási költségekről szóló útmutatónk részletezi ezeket a tételeket, és minden hirdetés emlékeztet az alkalmazandó költségekre.
Licitálás előtt: az elengedhetetlen ellenőrzések
Kényszereladás esetén a bírósági szakértői vélemény az irányadó: olvassa el teljes egészében, különösen az ingatlan állapotát és a használat jogcímét, mert a tulajdonos nem köteles helyszíni bejárást biztosítani, és a becslés akár több hónapos is lehet. Ellenőrizze azokat a jogokat is, amelyek az eladás után is az ingatlanhoz kapcsolódnak, ezeket a tárgyaláson ismertetik. Önkéntes eladás esetén olvassa el az Exposét, a telekkönyvi kivonatot (Grundbuchauszug) és az energetikai tanúsítványt (Energieausweis), és ha lehetséges, tekintse meg a helyszínt. Minden esetben: a bérelt ingatlan bérelt marad, és a tárgyalást az utolsó pillanatban is el lehet halasztani: a hivatalos hirdetményt aznap nézze meg. Nagyobb vásárlás esetén kérje ügyvéd vagy a német eljárást ismerő szakember segítségét.