Da dove provengono queste case
La grande maggioranza degli immobili elencati su Bidorado proviene da vendite forzate disposte da un tribunale, la Zwangsversteigerung. Il tribunale di primo grado, l'Amtsgericht, vende il bene per rimborsare i creditori. Un perito designato fissa il valore di mercato, la Verkehrswert, in una perizia, il Gutachten. Attenzione: questo valore non è un prezzo base, serve da riferimento per valutare le offerte. Si aggiungono vendite volontarie di case d'asta immobiliari, con un prezzo di partenza chiamato Mindestgebot, un Exposé e un notaio in sala. Infine, enti pubblici lanciano gare d'appalto, o Bieterverfahren, in cui l'offerta scritta va depositata entro una data limite.
Punti di controllo prima di fare un'offerta
Leggete il Gutachten: descrive lo stato, la consistenza e le servitù, ma il proprietario non è obbligato a far visitare. Alla prima udienza, le offerte inferiori al 50% del valore di mercato sono rifiutate, e quelle sotto il 70% possono esserlo su richiesta di un creditore. Prevedete una garanzia del 10% del valore di mercato se un creditore la richiede: mai in contanti. Si fa offerta di persona in tribunale, in tedesco, e il tribunale pronuncia l'aggiudicazione, lo Zuschlag. Nessuna commissione acquirente, nessun notaio a vostre spese. Uno straniero può acquistare senza autorizzazione particolare.
Spese, pagamento e seguito
Il prezzo non è soggetto a IVA. Restano sempre dovute delle spese: l'imposta di trasferimento, Grunderwerbsteuer, dal 3,5% al 6,5% secondo il Land, e l'iscrizione nel registro fondiario, Grundbuch. Per una vendita volontaria in casa d'asta, si aggiunge una commissione decrescente IVA inclusa e le visite sono possibili. Per una gara d'appalto pubblica, rispettate la data limite e il formalismo scritto. Fatevi assistere da un avvocato o un traduttore di lingua tedesca per l'udienza, verificate l'occupazione del bene e gli oneri, e preparate il finanziamento prima di fare offerte: l'aggiudicazione vi vincola.