Tre modi per acquistare un immobile all'asta in Germania
Gli immobili presenti su Bidorado provengono da tre circuiti che funzionano in modo diverso. La grande maggioranza sono vendite forzate disposte dai tribunali (Zwangsversteigerung): ogni scheda lo indica con la dicitura «Vendita giudiziaria» e mostra il valore venale stabilito dal perito del tribunale. Seguono le vendite volontarie organizzate da case d'asta immobiliari, in sala o online, dove il bene ha un prezzo base. Infine, enti pubblici (Stato federale, Länder, comuni, Deutsche Bahn, Chiese) vendono tramite bando a busta chiusa: ciascuno presenta un'offerta entro una data limite. Prima di fare un'offerta, controlla sempre il tipo di vendita indicato sulla scheda, perché regole, costi e termini cambiano completamente da un circuito all'altro.
Le vendite forzate dei tribunali (Zwangsversteigerung)
Una vendita forzata è organizzata dal tribunale di primo grado (Amtsgericht) quando un proprietario non paga i suoi debiti, o per porre fine a una comunione. Un perito stima prima il bene: la sua perizia (Gutachten) fissa il valore venale (Verkehrswert), che non è un prezzo base. All'udienza iniziale, un'offerta inferiore alla metà di questo valore è respinta d'ufficio, e un'offerta inferiore al 70% può essere respinta su richiesta di un creditore; queste soglie non si applicano più in un'udienza successiva. Si fa offerta di persona in tribunale, in tedesco, per almeno 30 minuti. Un creditore può esigere una garanzia del 10% del valore venale, mai in contanti: bonifico anticipato o assegno circolare, secondo le istruzioni del tribunale. Non ci sono commissioni acquirente né notaio: il tribunale pronuncia l'aggiudicazione (Zuschlag), e l'acquirente diventa proprietario con questa decisione.
Le vendite delle case d'asta immobiliari
Case d'asta specializzate (Grundstücksauktionen) organizzano più volte all'anno vendite pubbliche nelle grandi città, e alcune vendono anche online per diverse settimane prima di una fase in diretta. Ogni bene ha un prezzo base (Mindestgebot o Auktionslimit) e una descrizione dettagliata (Exposé). Si può fare offerta sul posto, per telefono, per iscritto o online, dopo essersi registrati e aver fornito, se la casa lo richiede, una garanzia o una prova di solvibilità. Un notaio presente in sala constata l'aggiudicazione, che vale come contratto di vendita. L'acquirente paga una commissione (Aufgeld o Courtage) decrescente in base al prezzo, IVA inclusa. Le visite sono in genere possibili su appuntamento prima della vendita.
I bandi degli enti pubblici
Lo Stato federale (BImA, BVVG per i terreni agricoli e le foreste), diversi Länder, comuni, la Deutsche Bahn e le Chiese vendono anch'essi beni tramite bando (Bieterverfahren). Non ci sono aste pubbliche: ogni candidato presenta un'offerta scritta entro una data limite, talvolta al di sopra di un prezzo minimo o di un prezzo indicativo pubblicato. Il venditore non è sempre obbligato ad accettare l'offerta più alta e può tenere conto di un progetto o di un termine di costruzione. Queste vendite sono indicate come «Bando» su Bidorado, con la data limite di presentazione.
Il vero costo secondo il tipo di vendita
Il prezzo di aggiudicazione non è mai il prezzo finale. In ogni caso, vanno aggiunte le imposte di trasferimento (Grunderwerbsteuer), la cui aliquota è fissata da ciascun Land, dal 3,5% al 6,5%, nonché l'iscrizione nel registro fondiario (Grundbuch). In una vendita forzata, si aggiungono le spese del tribunale per l'aggiudicazione, ma non ci sono commissioni né notaio per l'acquisto. In una vendita volontaria, vanno conteggiate la commissione della casa d'asta e le spese notarili. In un bando pubblico, in genere non ci sono commissioni, ma un atto notarile. Non c'è IVA sul prezzo di un immobile. La nostra guida sulle spese di acquisto dettaglia queste voci, e ogni scheda ricorda quelle applicabili.
Prima di fare un'offerta: le verifiche indispensabili
Per una vendita forzata, il riferimento è la perizia del tribunale: leggila integralmente, in particolare lo stato dell'immobile e l'occupazione, poiché il proprietario non è obbligato a far visitare e la stima può risalire a diversi mesi prima. Verifica anche i diritti che restano legati all'immobile dopo la vendita, letti in udienza. Per una vendita volontaria, leggi l'Exposé, l'estratto del registro fondiario (Grundbuchauszug) e il certificato energetico (Energieausweis), e visita quando possibile. In ogni caso, un immobile locato resta locato, e un'udienza può essere annullata all'ultimo momento: consulta l'annuncio ufficiale il giorno stesso. Per un acquisto importante, fatti accompagnare da un avvocato o da un professionista che conosce la procedura tedesca.