Tre måter å kjøpe eiendom på auksjon i Tyskland
Eiendommene som vises på Bidorado kommer fra tre ulike kanaler som fungerer forskjellig. De aller fleste er tvangssalg beordret av domstolene (Zwangsversteigerung): hver annonse angir dette med merket «Rettslig salg» og viser markedsverdien fastsatt av rettens sakkyndige. Deretter kommer frivillige salg organisert av eiendomsauksjonshus, i sal eller på nett, hvor eiendommen har en utropspris. Til slutt selger offentlige organer (forbundsstaten, delstatene, kommunene, Deutsche Bahn, kirkene) gjennom forseglet anbud: alle leverer et bud før en frist. Før du byr, må du alltid sjekke salgstypen som er angitt i annonsen, fordi regler, kostnader og frister endrer seg helt fra kanal til kanal.
Tvangssalg fra domstolene (Zwangsversteigerung)
Et tvangssalg organiseres av tingretten (Amtsgericht) når en eier ikke betaler gjelden sin, eller for å avslutte et sameie. En sakkyndig vurderer først eiendommen: vurderingen (Gutachten) fastsetter markedsverdien (Verkehrswert), som ikke er en utropspris. I det første møtet avvises et bud under halvparten av denne verdien automatisk, og et bud under 70 % kan avvises på forespørsel fra en kreditor; disse tersklene gjelder ikke lenger i et påfølgende møte. Man byr personlig i retten, på tysk, i minst 30 minutter. En kreditor kan kreve en garanti på 10 % av markedsverdien, aldri kontant: forhåndsoverføring eller bankremisse, i henhold til rettens instruksjoner. Det er ingen kjøperprovisjon eller notar: retten avsier tilslaget (Zuschlag), og kjøperen blir eier gjennom denne avgjørelsen.
Salg fra eiendomsauksjonshus
Spesialiserte auksjonshus (Grundstücksauktionen) organiserer flere ganger i året offentlige auksjoner i store byer, og noen selger også på nett i flere uker før en direktesendt fase. Hver eiendom har en utropspris (Mindestgebot eller Auktionslimit) og en detaljert beskrivelse (Exposé). Man kan by på stedet, per telefon, skriftlig eller på nett, etter å ha registrert seg og, hvis auksjonshuset krever det, stilt garanti eller dokumentert betalingsevne. En notar til stede i salen bekrefter tilslaget, som utgjør en kjøpekontrakt. Kjøperen betaler en provisjon (Aufgeld eller Courtage) som avtar med prisen, inkludert mva. Visninger er vanligvis mulig etter avtale før auksjonen.
Anbud fra offentlige organer
Forbundsstaten (BImA, BVVG for landbruksjord og skog), flere delstater, kommuner, Deutsche Bahn og kirkene selger også eiendom gjennom anbud (Bieterverfahren). Det er ingen offentlige auksjoner: hver kandidat leverer et skriftlig bud før en frist, noen ganger over en minstepris eller en publisert veiledende pris. Selgeren er ikke alltid forpliktet til å velge det høyeste budet og kan ta hensyn til et prosjekt eller en byggefrist. Disse salgene er merket «Anbud» på Bidorado, med frist for innlevering.
Den reelle kostnaden avhengig av salgstype
Tilslagsprisen er aldri den endelige prisen. I alle tilfeller må man legge til dokumentavgiften (Grunderwerbsteuer), hvis sats fastsettes av hver delstat, fra 3,5 % til 6,5 %, samt tinglysingen i grunnboken (Grundbuch). Ved tvangssalg kommer rettens gebyrer for tilslaget i tillegg, men det er ingen provisjon eller notar for kjøpet. Ved frivillig salg må man regne med auksjonshusets provisjon og notargebyrer. Ved offentlig anbud er det vanligvis ingen provisjon, men en notarialakt. Det er ingen mva på prisen for en eiendom. Vår guide om kjøpskostnader detaljerer disse postene, og hver annonse minner om hvilke som gjelder.
Før du byr: de viktigste sjekkene
Ved en tvangssalg er tingrettens sakkyndigvurdering det sentrale dokumentet: les den i sin helhet, særlig om eiendommens tilstand og om den er bebodd, fordi eieren ikke er forpliktet til å vise frem eiendommen, og verdivurderingen kan være flere måneder gammel. Sjekk også hvilke rettigheter som fortsatt hefter ved eiendommen etter salget, slik de er opplest i retten. Ved et frivillig salg bør du lese Exposé, utdraget fra grunnboken (Grundbuchauszug) og energisertifikatet (Energieausweis), og besøke eiendommen når det er mulig. Uansett: en utleid eiendom forblir utleid, og en rettsforhandling kan avlyses på kort varsel – sjekk den offisielle annonsen samme dag. Ved et større kjøp bør du få hjelp av en advokat eller en fagperson som kjenner den tyske prosessen.