Trzy sposoby kupna nieruchomości na aukcji w Niemczech
Nieruchomości prezentowane w Bidorado pochodzą z trzech różnych kanałów, które działają odmiennie. Zdecydowana większość to licytacje sądowe (Zwangsversteigerung): każda oferta jest oznaczona jako „Licytacja sądowa” i zawiera wartość rynkową ustaloną przez biegłego sądowego. Następnie są aukcje dobrowolne organizowane przez domy aukcyjne, na sali lub online, gdzie nieruchomość ma cenę wywoławczą. Wreszcie instytucje publiczne (rząd federalny, kraje związkowe, gminy, Deutsche Bahn, kościoły) sprzedają w drodze przetargu ofertowego: każdy składa ofertę przed terminem. Przed licytacją zawsze sprawdź typ sprzedaży podany w ofercie, ponieważ zasady, opłaty i terminy różnią się znacznie w zależności od kanału.
Licytacje sądowe (Zwangsversteigerung)
Licytacja sądowa jest organizowana przez sąd rejonowy (Amtsgericht), gdy właściciel nie płaci długów lub w celu zniesienia współwłasności. Najpierw biegły wycenia nieruchomość: jego opinia (Gutachten) ustala wartość rynkową (Verkehrswert), która nie jest ceną wywoławczą. Na pierwszym posiedzeniu oferta poniżej połowy tej wartości jest odrzucana z urzędu, a oferta poniżej 70% może zostać odrzucona na wniosek wierzyciela; progi te nie obowiązują na kolejnym posiedzeniu. Licytuje się osobiście w sądzie, po niemiecku, przez co najmniej 30 minut. Wierzyciel może zażądać wadium w wysokości 10% wartości rynkowej, nigdy gotówką: przelew z góry lub czek bankowy, zgodnie z instrukcjami sądu. Nie ma prowizji dla kupującego ani notariusza: sąd udziela przybicia (Zuschlag), a nabywca staje się właścicielem na mocy tej decyzji.
Aukcje domów aukcyjnych
Wyspecjalizowane domy aukcyjne (Grundstücksauktionen) organizują kilka razy w roku aukcje publiczne w dużych miastach, a niektóre sprzedają również online przez kilka tygodni przed fazą na żywo. Każda nieruchomość ma cenę wywoławczą (Mindestgebot lub Auktionslimit) i szczegółowy opis (Exposé). Można licytować na miejscu, telefonicznie, pisemnie lub online, po rejestracji i przedstawieniu, jeśli dom aukcyjny tego wymaga, wadium lub dowodu wypłacalności. Notariusz obecny na sali poświadcza przybicie, które jest równoznaczne z umową sprzedaży. Kupujący płaci prowizję (Aufgeld lub Courtage) malejącą wraz z ceną, z VAT. Wizyty są zazwyczaj możliwe po umówieniu przed aukcją.
Przetargi instytucji publicznych
Rząd federalny (BImA, BVVG dla gruntów rolnych i lasów), kilka krajów związkowych, gminy, Deutsche Bahn i kościoły sprzedają również nieruchomości w drodze przetargu ofertowego (Bieterverfahren). Nie ma licytacji publicznych: każdy kandydat składa ofertę pisemną przed terminem, czasem powyżej ceny minimalnej lub opublikowanej ceny orientacyjnej. Sprzedawca nie zawsze jest zobowiązany do wyboru najwyższej oferty i może wziąć pod uwagę projekt lub termin budowy. Te sprzedaże są oznaczone jako „Przetarg” w Bidorado, z terminem składania ofert.
Rzeczywisty koszt w zależności od typu sprzedaży
Cena przybicia nigdy nie jest ceną końcową. We wszystkich przypadkach należy doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych (Grunderwerbsteuer), którego stawka jest ustalana przez każdy kraj związkowy, od 3,5% do 6,5%, oraz wpis do księgi wieczystej (Grundbuch). W licytacji sądowej dochodzą koszty sądowe za przybicie, ale nie ma prowizji ani notariusza za zakup. W aukcji dobrowolnej należy uwzględnić prowizję domu aukcyjnego i koszty notarialne. W przetargu publicznym zazwyczaj nie ma prowizji, ale jest akt notarialny. Cena nieruchomości nie zawiera VAT. Nasz przewodnik po kosztach zakupu szczegółowo opisuje te pozycje, a każda oferta przypomina te, które mają zastosowanie.
Przed licytacją: niezbędne weryfikacje
W przypadku licytacji komorniczej punktem odniesienia jest opinia biegłego sądowego: przeczytaj ją w całości, zwłaszcza opis stanu nieruchomości i sposobu jej zajęcia, ponieważ właściciel nie ma obowiązku umożliwienia oględzin, a wycena może być sprzed kilku miesięcy. Sprawdź także prawa, które pozostają związane z nieruchomością po sprzedaży, odczytane na rozprawie. W przypadku sprzedaży dobrowolnej przeczytaj Exposé, wyciąg z księgi wieczystej (Grundbuchauszug) i świadectwo energetyczne (Energieausweis), a gdy to możliwe, obejrzyj nieruchomość. W każdym przypadku wynajęta nieruchomość pozostaje wynajęta, a rozprawa może zostać odwołana w ostatniej chwili: sprawdź oficjalne ogłoszenie w dniu rozprawy. Przy dużym zakupie skorzystaj z pomocy prawnika lub specjalisty znającego niemiecką procedurę.