Kupno domu na aukcji w Niemczech: przewodnik

Trzy sposoby kupna nieruchomości na aukcji w Niemczech

Nieruchomości są sprzedawane na aukcjach przez trzy różne kanały i przed licytacją trzeba wiedzieć, z którym mamy do czynienia.

• Licytacje sądowe (Zwangsversteigerung): sąd rejonowy (Amtsgericht) sprzedaje nieruchomość właściciela, który nie płaci długów, lub współwłasności, której współwłaściciele się nie dogadują. To zdecydowanie największy wolumen. Zobacz nasz przewodnik poświęcony licytacjom sądowym.
• Dobrowolne aukcje salowe: wyspecjalizowane domy aukcyjne (Grundstücksauktionen) organizują kilka razy w roku publiczne aukcje w dużych miastach. Sprzedającymi są osoby prywatne, firmy, gminy lub instytucje publiczne.
• Aukcje online i przetargi: niektóre platformy sprzedają online przez kilka tygodni, a następnie kończą fazą na żywo. Instytucje publiczne (federalne, landy, gminy, Deutsche Bahn, kościoły) często sprzedają w drodze przetargu ofertowego (Bieterverfahren): każdy składa ofertę przed terminem.

W Bidorado kategoria Nieruchomości obejmuje te trzy kanały. Każda oferta wyraźnie wskazuje, czy chodzi o licytację sądową, aukcję salową czy przetarg ofertowy.

Czy obcokrajowiec może kupić?

Tak. W Niemczech osoba prywatna lub firma zagraniczna może kupić nieruchomość bez specjalnego zezwolenia. Potrzebny jest ważny dokument tożsamości, a w przypadku firmy odpis z rejestru. Aukcje odbywają się po niemiecku: jeśli nie znasz języka, poproś kogoś o pomoc lub udziel pełnomocnictwa zaufanej osobie.

Przed aukcją: dokumentacja nieruchomości

Każda nieruchomość jest przedstawiona w opisie (Exposé) i często z dokumentami:

• odpis z księgi wieczystej (Grundbuchauszug): właściciel, obciążenia, służebności, hipoteki;
• świadectwo energetyczne (Energieausweis);
• sytuacja najmu: nieruchomość wynajęta (vermietet) lub wolna (leerstehend). Obowiązująca umowa najmu trwa po sprzedaży;
• obciążenia budowlane (Baulasten) i plan zagospodarowania przestrzennego dla działki;
• w przypadku licytacji sądowej opinia biegłego sądowego (Gutachten), która ustala wartość rynkową (Verkehrswert).

Przeczytaj wszystko, poproś o oględziny, gdy to możliwe, i zleć weryfikację dokumentacji profesjonaliście, jeśli kwota jest wysoka. Licytacja zobowiązuje: nie ma okresu odstąpienia.

W dniu aukcji

Na sali licytuje się na głos lub przez znak. W aukcjach dobrowolnych często można licytować również telefonicznie, pisemnie lub online. Przed licytacją może być wymagane wadium (Bietungssicherheit) lub dowód wypłacalności: wcześniej dowiedz się, jaka jest jego dokładna forma.

W aukcji dobrowolnej obecny notariusz stwierdza udzielenie przybicia (Zuschlag): jest to równoznaczne z umową sprzedaży. W licytacji sądowej nieruchomość przyznaje postanowienie sądu.

Po aukcji

Trzeba zapłacić cenę w przewidzianym terminie, a następnie koszty: prowizję domu aukcyjnego w aukcji dobrowolnej, podatek od nabycia nieruchomości (Grunderwerbsteuer), koszty notarialne i wpisu do księgi wieczystej (Grundbuch). Zobacz nasz przewodnik po kosztach zakupu. Przeniesienie własności jest wpisywane do księgi wieczystej po zapłacie ceny i należności.

Pułapki, których należy unikać

• Licytowanie bez przeczytania księgi wieczystej: niektóre obciążenia pozostają związane z nieruchomością.
• Zapominanie o kosztach: dochodzą do ceny przybicia.
• Niedocenianie zajętości: najemca pozostaje, a osoba zajmująca bez tytułu prawnego może żądać postępowania.
• Poleganie na zdjęciach: odwiedź lub zleć oględziny, gdy tylko to możliwe.

Bidorado niczego nie sprzedaje i nie udziela porad prawnych: każda oferta prowadzi do oficjalnego ogłoszenia, które jest wiążące.