Trei moduri de a cumpăra un imobil la licitație în Germania
Imobilele prezentate pe Bidorado provin din trei circuite care funcționează diferit. Marea majoritate sunt vânzări silite dispuse de instanțe (Zwangsversteigerung): fiecare anunț indică acest lucru prin mențiunea „Vânzare judiciară” și afișează valoarea de piață stabilită de expertul instanței. Urmează vânzările voluntare organizate de case de licitații imobiliare, în sală sau online, unde imobilul are un preț de pornire. În cele din urmă, organisme publice (statul federal, landurile, comunele, Deutsche Bahn, bisericile) vând prin licitație cu oferte scrise: fiecare depune o ofertă înainte de o dată limită. Înainte de a licita, verificați întotdeauna tipul de vânzare indicat pe anunț, deoarece regulile, costurile și termenele se schimbă complet de la un circuit la altul.
Vânzările silite ale instanțelor (Zwangsversteigerung)
O vânzare silită este organizată de tribunalul de instanță (Amtsgericht) atunci când un proprietar nu își plătește datoriile sau pentru a pune capăt unei indiviziuni. Un expert evaluează mai întâi imobilul: raportul său de expertiză (Gutachten) stabilește valoarea de piață (Verkehrswert), care nu este un preț de pornire. La prima ședință, o ofertă sub jumătate din această valoare este respinsă din oficiu, iar o ofertă sub 70% poate fi respinsă la cererea unui creditor; aceste praguri nu se mai aplică la o ședință ulterioară. Se licitează în persoană la tribunal, în germană, timp de cel puțin 30 de minute. Un creditor poate solicita o garanție de 10% din valoarea de piață, niciodată în numerar: transfer bancar prealabil sau cec bancar, conform instrucțiunilor tribunalului. Nu există comision de cumpărător sau notar: tribunalul pronunță adjudecarea (Zuschlag), iar cumpărătorul devine proprietar prin această decizie.
Vânzările caselor de licitații imobiliare
Case de licitații specializate (Grundstücksauktionen) organizează de mai multe ori pe an licitații publice în orașe mari, iar unele vând și online timp de mai multe săptămâni înainte de o fază live. Fiecare imobil are un preț de pornire (Mindestgebot sau Auktionslimit) și o descriere detaliată (Exposé). Se poate licita la fața locului, prin telefon, în scris sau online, după înregistrare și după furnizarea, dacă casa o cere, a unei garanții sau a unei dovezi de solvabilitate. Un notar prezent în sală constată adjudecarea, care valorează contract de vânzare. Cumpărătorul plătește un comision (Aufgeld sau Courtage) degresiv în funcție de preț, TVA inclusă. Vizitele sunt în general posibile la programare înainte de vânzare.
Licitațiile organismelor publice
Statul federal (BImA, BVVG pentru terenurile agricole și păduri), mai multe landuri, comune, Deutsche Bahn și bisericile vând și ele bunuri prin licitație cu oferte (Bieterverfahren). Nu există licitații publice: fiecare candidat depune o ofertă scrisă înainte de o dată limită, uneori peste un preț minim sau un preț orientativ publicat. Vânzătorul nu este întotdeauna obligat să accepte cea mai mare ofertă și poate ține cont de un proiect sau de un termen de construcție. Aceste vânzări sunt indicate „Licitație cu oferte” pe Bidorado, cu data limită de depunere.
Costul real în funcție de tipul de vânzare
Prețul de adjudecare nu este niciodată prețul final. În toate cazurile, trebuie adăugate taxele de transfer (Grunderwerbsteuer), al căror procent este stabilit de fiecare land, între 3,5% și 6,5%, precum și înscrierea în registrul funciar (Grundbuch). Într-o vânzare silită, se adaugă costurile tribunalului pentru adjudecare, dar nu există comision sau notar pentru cumpărare. Într-o vânzare voluntară, trebuie luate în calcul comisionul casei de licitații și onorariile notariale. Într-o licitație publică, în general nu există comision, dar este necesar un act notarial. Nu există TVA pe prețul unui imobil. Ghidul nostru despre costurile de achiziție detaliază aceste elemente, iar fiecare anunț le reamintește pe cele aplicabile.
Înainte de a licita: verificările indispensabile
Pentru o vânzare silită, referința este expertiza tribunalului: citește-o integral, în special starea bunului și ocuparea, deoarece proprietarul nu este obligat să permită vizionarea, iar estimarea poate data de câteva luni. Verifică și drepturile care rămân atașate de bun după vânzare, citite la ședință. Pentru o vânzare voluntară, citește Exposé-ul, extrasul din registrul funciar (Grundbuchauszug) și certificatul energetic (Energieausweis) și vizitează când este posibil. În orice caz, un bun închiriat rămâne închiriat, iar o ședință poate fi anulată în ultimul moment: consultă anunțul oficial în aceeași zi. Pentru o achiziție importantă, apelează la un avocat sau la un profesionist care cunoaște procedura germană.