Три способи купити нерухомість на аукціоні в Німеччині
Нерухомість, представлена на Bidorado, надходить із трьох різних каналів, які працюють по-різному. Переважна більшість — це примусові продажі, призначені судами (Zwangsversteigerung): кожна картка позначає це як «Судовий продаж» і показує ринкову вартість, визначену експертом суду. Далі йдуть добровільні аукціони, організовані аукціонними будинками нерухомості, в залі або онлайн, де об'єкт має стартову ціну. Нарешті, державні органи (федеральний уряд, землі, громади, Deutsche Bahn, церкви) продають через закриті тендери: кожен подає пропозицію до кінцевого терміну. Перед тим як робити ставку, завжди звертайте увагу на тип продажу, зазначений у картці, оскільки правила, витрати та терміни повністю відрізняються залежно від каналу.
Примусові продажі судів (Zwangsversteigerung)
Примусовий продаж організовується місцевим судом (Amtsgericht), коли власник не сплачує борги або для припинення спільної власності. Спочатку експерт оцінює об'єкт: його експертиза (Gutachten) встановлює ринкову вартість (Verkehrswert), яка не є стартовою ціною. На першому засіданні пропозиція, нижча за половину цієї вартості, відхиляється автоматично, а пропозиція, нижча за 70%, може бути відхилена на вимогу кредитора; ці пороги більше не застосовуються на наступному засіданні. Ставки робляться особисто в суді німецькою мовою протягом щонайменше 30 хвилин. Кредитор може вимагати гарантію в розмірі 10% ринкової вартості, ніколи готівкою: попередній банківський переказ або банківський чек згідно з інструкціями суду. Немає ні комісії покупця, ні нотаріуса: суд виносить рішення про присудження (Zuschlag), і покупець стає власником за цим рішенням.
Продажі аукціонних будинків нерухомості
Спеціалізовані аукціонні будинки (Grundstücksauktionen) кілька разів на рік організовують публічні аукціони у великих містах, а деякі також продають онлайн протягом кількох тижнів перед живою фазою. Кожен об'єкт має стартову ціну (Mindestgebot або Auktionslimit) і детальний опис (Exposé). Можна робити ставки на місці, по телефону, письмово або онлайн, після реєстрації та надання, якщо аукціонний будинок вимагає, гарантії або підтвердження платоспроможності. Нотаріус, присутній у залі, засвідчує присудження, яке має силу договору купівлі-продажу. Покупець сплачує комісію (Aufgeld або Courtage), що зменшується залежно від ціни, включаючи ПДВ. Огляди зазвичай можливі за попереднім записом до аукціону.
Тендери державних органів
Федеральний уряд (BImA, BVVG для сільськогосподарських земель і лісів), кілька земель, громади, Deutsche Bahn і церкви також продають майно через тендери (Bieterverfahren). Публічних аукціонів немає: кожен учасник подає письмову пропозицію до кінцевого терміну, іноді вище мінімальної ціни або опублікованої орієнтовної ціни. Продавець не завжди зобов'язаний приймати найвищу пропозицію і може враховувати проект або термін будівництва. Ці продажі позначені як «Тендер» на Bidorado із зазначенням кінцевого терміну подання.
Реальна вартість залежно від типу продажу
Ціна присудження ніколи не є кінцевою ціною. У всіх випадках необхідно додати податок на передачу права власності (Grunderwerbsteuer), ставка якого встановлюється кожною землею і становить від 3,5% до 6,5%, а також витрати на реєстрацію в поземельній книзі (Grundbuch). У примусовому продажу додаються судові витрати на присудження, але немає ні комісії, ні нотаріуса для купівлі. У добровільному аукціоні слід враховувати комісію аукціонного будинку та нотаріальні витрати. У державному тендері зазвичай немає комісії, але є нотаріальний акт. ПДВ на ціну нерухомості не нараховується. Наш посібник із витрат на придбання детально описує ці статті, і кожна картка нагадує ті, що застосовуються.
Перед торгами: обов'язкові перевірки
Для примусового продажу орієнтиром є експертиза суду: прочитайте її повністю, зокрема щодо стану об'єкта та його зайнятості, адже власник не зобов'язаний показувати об'єкт, а оцінка може бути кількамісячної давності. Перевірте також права, що залишаються прив'язаними до об'єкта після продажу, зачитані на засіданні. Для добровільного продажу прочитайте Exposé, витяг з поземельної книги (Grundbuchauszug) і енергетичний сертифікат (Energieausweis), а за можливості огляньте об'єкт. У будь-якому разі орендований об'єкт залишається орендованим, а засідання може бути скасоване в останній момент: перевіряйте офіційне оголошення того ж дня. Для великої покупки залучіть адвоката або фахівця, який знає німецьку процедуру.