ثلاث طرق لشراء عقار في المزاد في ألمانيا
تأتي العقارات المعروضة على Bidorado من ثلاث قنوات تعمل بطرق مختلفة. الغالبية العظمى هي عمليات بيع قسري تأمر بها المحاكم (Zwangsversteigerung): كل بطاقة تشير إلى ذلك بعبارة «بيع قضائي» وتعرض القيمة السوقية التي حددها خبير المحكمة. ثم تأتي المبيعات الطوعية التي تنظمها بيوت المزادات العقارية، في القاعة أو عبر الإنترنت، حيث يكون للعقار سعر افتتاحي. وأخيرًا، تبيع الجهات العامة (الدولة الفيدرالية، والولايات، والبلديات، وDeutsche Bahn، والكنائس) عن طريق مناقصة مغلقة: يقدم كل مشارك عرضًا قبل موعد نهائي. قبل المزايدة، تحقق دائمًا من نوع البيع المذكور في البطاقة، لأن القواعد والرسوم والمواعيد تختلف تمامًا من قناة إلى أخرى.
البيع القسري من المحاكم (Zwangsversteigerung)
يُنظم البيع القسري من قبل المحكمة الابتدائية (Amtsgericht) عندما لا يدفع المالك ديونه، أو لإنهاء الشيوع. يقوم خبير أولاً بتقييم العقار: يحدد تقريره (Gutachten) القيمة السوقية (Verkehrswert)، وهي ليست سعر الافتتاح. في الجلسة الأولى، يُرفض تلقائيًا أي عرض أقل من نصف هذه القيمة، ويمكن رفض عرض أقل من 70% بناءً على طلب أحد الدائنين؛ ولا تنطبق هذه الحدود في جلسة لاحقة. تتم المزايدة شخصيًا في المحكمة، باللغة الألمانية، لمدة 30 دقيقة على الأقل. يمكن للدائن أن يطلب ضمانًا بنسبة 10% من القيمة السوقية، نقدًا فقط: تحويل مسبق أو شيك مصرفي، وفقًا لتعليمات المحكمة. لا توجد عمولة مشتري ولا كاتب عدل: تصدر المحكمة قرار الترسية (Zuschlag)، ويصبح المشتري مالكًا بموجب هذا القرار.
مبيعات بيوت المزادات العقارية
تنظم بيوت مزادات متخصصة (Grundstücksauktionen) عدة مرات في السنة مزادات علنية في مدن كبيرة، وبعضها يبيع أيضًا عبر الإنترنت لعدة أسابيع قبل مرحلة مباشرة. لكل عقار سعر افتتاحي (Mindestgebot أو Auktionslimit) ووصف مفصل (Exposé). يمكن المزايدة في المكان أو عبر الهاتف أو كتابيًا أو عبر الإنترنت، بعد التسجيل وتقديم ضمان أو إثبات ملاءة إذا طلب البيت ذلك. يحضر كاتب عدل في القاعة ويوثق الترسية، التي تعتبر عقد بيع. يدفع المشتري عمولة (Aufgeld أو Courtage) تنخفض حسب السعر، شاملة ضريبة القيمة المضافة. الزيارات ممكنة عمومًا بموعد قبل البيع.
مناقصات الجهات العامة
تبيع الدولة الفيدرالية (BImA، وBVVG للأراضي الزراعية والغابات)، وعدة ولايات، وبلديات، وDeutsche Bahn، والكنائس عقارات أيضًا عن طريق مناقصة (Bieterverfahren). لا توجد مزادات علنية: يقدم كل مرشح عرضًا كتابيًا قبل موعد نهائي، وأحيانًا فوق سعر أدنى أو سعر إرشادي منشور. ليس ملزمًا للبائع دائمًا اختيار أعلى عرض، ويمكنه مراعاة مشروع أو مهلة بناء. يُشار إلى هذه المبيعات بعبارة «مناقصة» على Bidorado، مع الموعد النهائي لتقديم العروض.
التكلفة الحقيقية حسب نوع البيع
سعر الترسية ليس أبدًا السعر النهائي. في جميع الحالات، يجب إضافة رسوم نقل الملكية (Grunderwerbsteuer)، التي تحدد كل ولاية نسبتها من 3.5% إلى 6.5%، بالإضافة إلى التسجيل في السجل العقاري (Grundbuch). في البيع القسري، تُضاف رسوم المحكمة للترسية، ولكن لا توجد عمولة ولا كاتب عدل للشراء. في البيع الطوعي، يجب احتساب عمولة بيت المزاد ورسوم كاتب العدل. في المناقصة العامة، لا توجد عمولة عمومًا، ولكن هناك عقد موثق. لا توجد ضريبة قيمة مضافة على سعر العقار. يوضح دليلنا حول تكاليف الشراء هذه البنود، وتذكر كل بطاقة تلك التي تنطبق.
قبل المزايدة: الفحوصات الأساسية
في البيع القضائي الجبري، المرجع هو تقرير خبرة المحكمة: اقرأه بالكامل، لا سيما حالة العقار والإشغال، لأن المالك غير ملزم بتمكين الزيارة وقد يعود التقدير إلى عدة أشهر. تحقق أيضاً من الحقوق التي تبقى مرتبطة بالعقار بعد البيع، كما تُقرأ في الجلسة. في البيع الطوعي، اقرأ العرض (Exposé) ومستخرج السجل العقاري (Grundbuchauszug) وشهادة الطاقة (Energieausweis)، وقم بالزيارة متى أمكن. في جميع الحالات، يبقى العقار المؤجر مؤجراً، وقد تُلغى الجلسة في اللحظة الأخيرة: راجع الإعلان الرسمي في اليوم نفسه. للشراء الكبير، استعن بمحامٍ أو مهني يعرف الإجراءات الألمانية.