Drei Wege, eine Immobilie in Deutschland zu ersteigern
Die auf Bidorado präsentierten Immobilien stammen aus drei Kreisläufen, die unterschiedlich funktionieren. Die große Mehrheit sind gerichtlich angeordnete Zwangsversteigerungen: Jede Anzeige kennzeichnet dies mit dem Hinweis „Zwangsversteigerung“ und zeigt den vom Gerichtsgutachter festgesetzten Verkehrswert. Es folgen freiwillige Versteigerungen durch Immobilienauktionshäuser, im Saal oder online, bei denen die Immobilie ein Mindestgebot hat. Schließlich verkaufen öffentliche Stellen (Bund, Länder, Gemeinden, Deutsche Bahn, Kirchen) im Wege der Ausschreibung unter Verschluss: Jeder gibt ein Gebot vor einer Frist ab. Bevor Sie bieten, prüfen Sie stets die in der Anzeige angegebene Versteigerungsart, denn Regeln, Kosten und Fristen unterscheiden sich grundlegend.
Gerichtliche Zwangsversteigerungen
Eine Zwangsversteigerung wird vom Amtsgericht angeordnet, wenn ein Eigentümer seine Schulden nicht zahlt oder um eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Ein Sachverständiger bewertet zunächst die Immobilie: Sein Gutachten legt den Verkehrswert fest, der kein Mindestgebot ist. In der ersten Verhandlung wird ein Gebot unter der Hälfte dieses Wertes von Amts wegen zurückgewiesen, und ein Gebot unter 70 % kann auf Antrag eines Gläubigers zurückgewiesen werden; diese Schwellen gelten in einer späteren Verhandlung nicht mehr. Man bietet persönlich beim Gericht, auf Deutsch, mindestens 30 Minuten lang. Ein Gläubiger kann eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswertes verlangen, niemals in bar: vorherige Überweisung oder Bankscheck, je nach Anweisung des Gerichts. Es gibt weder Käuferprovision noch Notar: Das Gericht erteilt den Zuschlag, und der Käufer wird durch diesen Beschluss Eigentümer.
Versteigerungen durch Immobilienauktionshäuser
Spezialisierte Auktionshäuser (Grundstücksauktionen) veranstalten mehrmals im Jahr öffentliche Versteigerungen in großen Städten, einige verkaufen auch online über mehrere Wochen vor einer Live-Phase. Jede Immobilie hat ein Mindestgebot (Mindestgebot oder Auktionslimit) und eine ausführliche Beschreibung (Exposé). Man kann vor Ort, telefonisch, schriftlich oder online bieten, nach Anmeldung und, falls vom Auktionshaus verlangt, einer Sicherheit oder Bonitätsnachweis. Ein im Saal anwesender Notar beurkundet den Zuschlag, der einem Kaufvertrag gleichkommt. Der Käufer zahlt eine Provision (Aufgeld oder Courtage), degressiv nach Preis, inklusive Mehrwertsteuer. Besichtigungen sind in der Regel nach Vereinbarung vor der Versteigerung möglich.
Ausschreibungen öffentlicher Stellen
Der Bund (BImA, BVVG für landwirtschaftliche Flächen und Wälder), mehrere Länder, Gemeinden, die Deutsche Bahn und die Kirchen verkaufen Immobilien auch im Wege der Ausschreibung (Bieterverfahren). Es gibt keine öffentlichen Auktionen: Jeder Interessent gibt ein schriftliches Gebot vor einer Frist ab, manchmal über einem Mindestpreis oder einem veröffentlichten Richtpreis. Der Verkäufer ist nicht immer verpflichtet, das höchste Gebot anzunehmen, und kann ein Projekt oder einen Bauzeitplan berücksichtigen. Diese Verkäufe sind auf Bidorado mit „Ausschreibung“ gekennzeichnet, zusammen mit der Abgabefrist.
Die tatsächlichen Kosten je nach Versteigerungsart
Der Zuschlagspreis ist nie der Endpreis. In allen Fällen kommen die Grunderwerbsteuer hinzu, deren Satz jedes Land festlegt, von 3,5 % bis 6,5 %, sowie die Eintragung ins Grundbuch. Bei einer Zwangsversteigerung fallen zusätzlich die Gerichtskosten für den Zuschlag an, aber es gibt weder Provision noch Notar für den Kauf. Bei einer freiwilligen Versteigerung sind die Provision des Auktionshauses und die Notarkosten zu berücksichtigen. Bei einer öffentlichen Ausschreibung gibt es in der Regel keine Provision, aber eine notarielle Beurkundung. Auf den Preis einer Immobilie wird keine Mehrwertsteuer erhoben. Unser Leitfaden zu den Kaufkosten erläutert diese Posten im Detail, und jede Anzeige weist auf die jeweils geltenden hin.
Vor dem Bieten: unverzichtbare Prüfungen
Bei einer Zwangsversteigerung ist das Gutachten des Gerichts maßgeblich: Lesen Sie es vollständig, insbesondere den Zustand des Objekts und die Nutzung, denn der Eigentümer ist nicht verpflichtet, Besichtigungen zuzulassen, und die Schätzung kann mehrere Monate alt sein. Prüfen Sie auch die Rechte, die nach der Versteigerung am Objekt bestehen bleiben und in der Verhandlung verlesen werden. Bei einer freiwilligen Versteigerung lesen Sie das Exposé, den Grundbuchauszug und den Energieausweis und besichtigen Sie das Objekt, wenn möglich. In jedem Fall gilt: Eine vermietete Immobilie bleibt vermietet, und ein Termin kann kurzfristig abgesagt werden: Prüfen Sie die offizielle Anzeige am Tag selbst. Bei einem größeren Kauf sollten Sie sich von einem Anwalt oder einem Fachmann begleiten lassen, der das deutsche Verfahren kennt.