Zwangsversteigerung in Deutschland: so funktioniert sie
Verkehrswert, Gutachten, Sicherheitsleistung, 5/10- und 7/10-Grenzen, Zuschlag: die Funktionsweise von Immobilienzwangsversteigerungen deutscher Gerichte einfach erklärt.
Was ist eine Zwangsversteigerung?
Es handelt sich um eine vom Amtsgericht angeordnete Versteigerung nach dem Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Sie findet statt, wenn ein Eigentümer seine Schulden nicht zurückzahlt oder um eine Gemeinschaft aufzulösen (zum Beispiel zwischen Erben oder geschiedenen Ehepartnern, die sich nicht über den Verkauf einigen können: „zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“). Der Verkäufer ist also keine Privatperson, die ihren Preis selbst festlegt: Die Justiz organisiert den Verkauf.
Wo findet man die Versteigerungen?
Die Termine werden mehrere Wochen im Voraus öffentlich bekannt gegeben, insbesondere auf dem offiziellen gemeinsamen Portal der Länder (ZVG-Portal). Bidorado übernimmt diese Ankündigungen mit Zustimmung der Herausgeber und übersetzt sie: Sie sehen die Art der Immobilie, den Ort, den Verkehrswert, das Datum und den Sitzungssaal sowie einen Link zur offiziellen Ankündigung.
Der Verkehrswert und das Gutachten
Vor der Versteigerung lässt das Gericht den Wert der Immobilie durch einen Sachverständigen schätzen. Dieses Gutachten legt den Verkehrswert fest. Es kann beim Gericht und oft auch online eingesehen werden. Achtung: Der Sachverständige konnte nicht immer das Objekt betreten, und seine Schätzung kann mehrere Monate alt sein. Lesen Sie es vollständig, insbesondere den Teil über den Zustand der Immobilie und die Nutzung.
Die 5/10- und 7/10-Grenzen
Beim ersten Termin schützen zwei Grenzen den Eigentümer:
- ein Gebot unter der Hälfte des Verkehrswerts (5/10) wird von Amts wegen zurückgewiesen;
- ein Gebot unter 70 % des Verkehrswerts (7/10) kann auf Antrag eines Gläubigers zurückgewiesen werden.
Wenn der erste Termin nicht erfolgreich ist, gelten diese Grenzen bei einem weiteren Termin nicht mehr. Dort werden manchmal die besten Geschäfte gemacht, aber die anderen Bieter wissen das auch.
Der Ablauf des Termins
Der Termin findet beim Gericht auf Deutsch statt. Der Richter (oder der mit der Versteigerung beauftragte Rechtspfleger) stellt die Akte und die Bedingungen vor und eröffnet eine Bietzeit von mindestens 30 Minuten. Es wird mündlich geboten. Bringen Sie einen Personalausweis mit. Wenn Sie für jemand anderen oder für eine Gesellschaft bieten, benötigen Sie eine ordnungsgemäße Vollmacht.
Die Sicherheitsleistung
Ein Gläubiger kann eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts verlangen. Diese wird nicht in bar gezahlt: In der Regel wird sie durch vorherige Überweisung an die Gerichtskasse oder durch einen vom Gericht akzeptierten Bankscheck erbracht. Erkundigen Sie sich einige Tage vor dem Termin beim Gericht nach der genauen Form und den Fristen.
Der Zuschlag und was danach kommt
Die Immobilie wird dem Meistbietenden durch Gerichtsbeschluss zugeschlagen (Zuschlag). Mit diesem Beschluss wird der Käufer Eigentümer. Der Preis (Bargebot) ist dann zu einem vom Gericht festgesetzten Termin zu zahlen, mit Zinsen seit dem Zuschlag. Es gibt keine Maklerprovision und keine Notargebühren für den Kauf selbst, aber die Grunderwerbsteuer, die Gerichtskosten und die Eintragung ins Grundbuch bleiben geschuldet.
Worauf Sie achten sollten
- Bestehen bleibende Rechte: Bestimmte im Grundbuch eingetragene Belastungen erlöschen nicht mit dem Verkauf. Sie sind in den im Termin verlesenen Bedingungen aufgeführt.
- Die Nutzung: Ein Mieter behält seinen Mietvertrag, mit besonderen Kündigungsregeln für den Käufer. Wenn der frühere Eigentümer die Immobilie bewohnt, ermöglicht der Zuschlagsbeschluss, seine Räumung zu veranlassen, was einige Zeit dauern kann.
- Die Besichtigung: Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, eine Besichtigung zu ermöglichen. Oft wird nur auf der Grundlage des Gutachtens gekauft.
- Verschiebung oder Aufhebung: Ein Termin kann kurzfristig abgesagt werden (Einigung mit den Gläubigern, Zahlung). Prüfen Sie die offizielle Ankündigung am selben Tag.
Dieser Leitfaden ist eine allgemeine Darstellung, keine Rechtsberatung. Für einen Kauf sollten Sie sich von einem Anwalt oder einem Fachmann begleiten lassen, der das deutsche Verfahren kennt.