D'où viennent ces biens immobiliers
La majorité des biens immobiliers listés sur Bidorado proviennent de ventes forcées ordonnées par un tribunal, la Zwangsversteigerung. Le tribunal d'instance, l'Amtsgericht, vend le bien et un expert fixe sa valeur vénale, la Verkehrswert, dans une expertise écrite. Cette valeur n'est pas une mise à prix. S'y ajoutent des ventes volontaires de maisons de ventes immobilières, avec une mise à prix appelée Mindestgebot et un Exposé descriptif, ainsi que des appels d'offres d'organismes publics, les Bieterverfahren, où l'offre écrite doit parvenir avant une date limite. Les trois circuits coexistent et ne suivent pas les mêmes règles.
Points de contrôle avant d'enchérir
Lisez l'expertise et l'Exposé avec attention : état du bâti, occupation, servitudes, charges et travaux. Le propriétaire n'est pas obligé de faire visiter, donc prévoyez une reconnaissance extérieure et, si possible, l'avis d'un professionnel local. Lors de la première audience, les offres inférieures à 50 % de la valeur vénale sont refusées et celles sous 70 % peuvent l'être à la demande d'un créancier. Une garantie de 10 % de la valeur vénale peut être exigée, jamais en espèces. On enchérit en personne au tribunal, en allemand. Prévoyez aussi les droits de mutation, de 3,5 % à 6,5 % selon le Land, et les frais de registre foncier.
Adjudication, paiement et prise de possession
Il n'y a pas de commission acheteur ni de notaire dans la vente forcée : le tribunal prononce l'adjudication, le Zuschlag, qui transfère le bien. Aucune TVA ne s'ajoute au prix. Un acheteur étranger peut acquérir sans autorisation particulière. Pour une vente volontaire, le notaire est présent en salle et une commission dégressive, TVA comprise, s'applique. Le paiement et la remise des clés suivent ensuite le calendrier fixé par le tribunal ou le vendeur. Faites-vous accompagner pour les démarches auprès du registre foncier et pour la prise en charge des occupants ou des charges courantes.