जर्मनी में नीलामी में अचल संपत्ति

जर्मनी में नीलामी में संपत्ति खरीदने के तीन तरीके

Bidorado पर प्रस्तुत अचल संपत्तियां तीन अलग-अलग मार्गों से आती हैं जो एक ही तरह से काम नहीं करते। अधिकांश अदालतों द्वारा आदेशित बलपूर्वक बिक्री (Zwangsversteigerung) हैं: प्रत्येक सूची में « Vente judiciaire » के उल्लेख से संकेत मिलता है और अदालत के विशेषज्ञ द्वारा निर्धारित बाजार मूल्य दिखाया जाता है। इसके बाद अचल संपत्ति नीलामी घरों द्वारा आयोजित स्वैच्छिक बिक्री होती है, चाहे नीलामी कक्ष में या ऑनलाइन, जहां संपत्ति का एक न्यूनतम मूल्य होता है। अंत में, सार्वजनिक निकाय (संघीय राज्य, राज्य, नगरपालिकाएं, Deutsche Bahn, चर्च) लिफाफे में निविदा द्वारा बेचते हैं: प्रत्येक व्यक्ति समय सीमा से पहले एक प्रस्ताव जमा करता है। बोली लगाने से पहले, हमेशा सूची पर इंगित बिक्री के प्रकार को देखें, क्योंकि नियम, शुल्क और समय सीमाएं एक मार्ग से दूसरे में पूरी तरह से बदल जाती हैं।

अदालतों द्वारा बलपूर्वक बिक्री (Zwangsversteigerung)

बलपूर्वक बिक्री तब आयोजित की जाती है जब कोई मालिक अपना कर्ज नहीं चुकाता, या सह-स्वामित्व समाप्त करने के लिए, स्थानीय अदालत (Amtsgericht) द्वारा। एक विशेषज्ञ पहले संपत्ति का मूल्यांकन करता है: उसकी विशेषज्ञ रिपोर्ट (Gutachten) बाजार मूल्य (Verkehrswert) निर्धारित करती है, जो न्यूनतम बोली नहीं है। पहली सुनवाई में, इस मूल्य के आधे से कम की बोली स्वतः अस्वीकार कर दी जाती है, और 70% से कम की बोली लेनदार के अनुरोध पर अस्वीकार की जा सकती है; ये सीमाएं अगली सुनवाई में लागू नहीं होतीं। कोई व्यक्ति अदालत में व्यक्तिगत रूप से, जर्मन में, कम से कम 30 मिनट तक बोली लगाता है। एक लेनदार बाजार मूल्य के 10% की गारंटी की मांग कर सकता है, कभी नकद में नहीं: अदालत के निर्देशों के अनुसार, पूर्व भुगतान या बैंक चेक। कोई खरीदार कमीशन या नोटरी नहीं है: अदालत नीलामी (Zuschlag) की घोषणा करती है, और खरीदार इस निर्णय से मालिक बन जाता है।

अचल संपत्ति नीलामी घरों की बिक्री

विशेष नीलामी घर (Grundstücksauktionen) साल में कई बार बड़े शहरों में सार्वजनिक बिक्री आयोजित करते हैं, और कुछ लाइव चरण से पहले कई हफ्तों तक ऑनलाइन भी बेचते हैं। प्रत्येक संपत्ति का एक न्यूनतम मूल्य (Mindestgebot या Auktionslimit) और एक विस्तृत विवरण (Exposé) होता है। कोई व्यक्ति स्थान पर, टेलीफोन द्वारा, लिखित में या ऑनलाइन बोली लगा सकता है, पंजीकरण के बाद और यदि घर मांगे तो गारंटी या सॉल्वेंसी का प्रमाण प्रदान करने के बाद। नीलामी कक्ष में उपस्थित एक नोटरी नीलामी की पुष्टि करता है, जो बिक्री अनुबंध के रूप में मान्य है। खरीदार कीमत के अनुसार घटता हुआ कमीशन (Aufgeld या Courtage) चुकाता है, जिसमें VAT शामिल है। बिक्री से पहले आमतौर पर अपॉइंटमेंट पर दौरे संभव हैं।

सार्वजनिक निकायों की निविदाएं

संघीय राज्य (BImA, कृषि भूमि और वनों के लिए BVVG), कई राज्य, नगरपालिकाएं, Deutsche Bahn और चर्च भी निविदा (Bieterverfahren) द्वारा संपत्ति बेचते हैं। कोई सार्वजनिक नीलामी नहीं है: प्रत्येक उम्मीदवार समय सीमा से पहले लिखित प्रस्ताव जमा करता है, कभी-कभी न्यूनतम मूल्य या प्रकाशित सांकेतिक मूल्य से ऊपर। विक्रेता हमेशा उच्चतम प्रस्ताव स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं होता और किसी परियोजना या निर्माण समय सीमा को ध्यान में रख सकता है। इन बिक्री को Bidorado पर « Appel d'offres » के रूप में दर्शाया जाता है, जमा करने की समय सीमा के साथ।

बिक्री के प्रकार के अनुसार वास्तविक लागत

नीलामी मूल्य कभी अंतिम मूल्य नहीं होता। सभी मामलों में, संपत्ति हस्तांतरण कर (Grunderwerbsteuer) जोड़ना आवश्यक है, जिसकी दर प्रत्येक राज्य द्वारा निर्धारित की जाती है, 3.5% से 6.5% तक, साथ ही भूमि रजिस्टर (Grundbuch) में पंजीकरण। बलपूर्वक बिक्री में, नीलामी के लिए अदालत के शुल्क भी जोड़े जाते हैं, लेकिन खरीद के लिए कोई कमीशन या नोटरी नहीं है। स्वैच्छिक बिक्री में, नीलामी घर का कमीशन और नोटरी शुल्क शामिल होता है। सार्वजनिक निविदा में, आमतौर पर कोई कमीशन नहीं होता, लेकिन नोटरियल विलेख होता है। अचल संपत्ति की कीमत पर कोई VAT नहीं है। खरीद लागत पर हमारी मार्गदर्शिका इन मदों का विवरण देती है, और प्रत्येक सूची उन लागू होने वालों की याद दिलाती है।

बोली लगाने से पहले: अनिवार्य जाँचें

बलपूर्वक बिक्री (vente forcée) में अदालत की विशेषज्ञ रिपोर्ट ही संदर्भ होती है: उसे पूरा पढ़ें, विशेष रूप से संपत्ति की स्थिति और कब्जे की जानकारी, क्योंकि मालिक को दिखाने की बाध्यता नहीं होती और अनुमान कई महीने पुराना हो सकता है। बिक्री के बाद संपत्ति पर बने रहने वाले अधिकारों को भी जाँचें, जो सुनवाई में पढ़े जाते हैं। स्वैच्छिक बिक्री (vente volontaire) में Exposé, भूमि रजिस्टर का उद्धरण (Grundbuchauszug) और ऊर्जा प्रमाणपत्र (Energieausweis) पढ़ें, और जब संभव हो तो दौरा करें। हर स्थिति में, किराए पर दी गई संपत्ति किराए पर ही रहती है, और सुनवाई अंतिम क्षण में रद्द हो सकती है: उसी दिन आधिकारिक विज्ञापन देखें। बड़ी खरीद के लिए, किसी वकील या जर्मन प्रक्रिया से परिचित पेशेवर के साथ जाएँ।