D'où viennent ces immeubles de rapport
La majorité des immeubles de rapport listés sur Bidorado proviennent de ventes forcées ordonnées par un tribunal, la Zwangsversteigerung. Le tribunal d'instance, l'Amtsgericht, vend le bien et un expert fixe la valeur vénale, le Verkehrswert, dans une expertise. Cette valeur n'est pas une mise à prix. S'y ajoutent des ventes volontaires de maisons de ventes immobilières, avec mise à prix et exposé, et des appels d'offres d'organismes publics, le Bieterverfahren, où l'offre écrite se dépose avant une date limite. Ces ventes sont dispersées et peu connues hors d'Allemagne, ce que le Radar de Bidorado rend visible.
Points de contrôle avant d'enchérir
Lisez l'expertise et vérifiez l'état réel de l'immeuble, sa occupation, ses baux en cours et ses charges de copropriété. Le propriétaire n'est pas obligé de faire visiter. Lors de la première audience, les offres sous 50 % de la valeur vénale sont refusées et celles sous 70 % peuvent l'être à la demande d'un créancier. Une garantie de 10 % de la valeur vénale peut être exigée, jamais en espèces. Prévoyez les frais toujours dus : droits de mutation, de 3,5 % à 6,5 % selon le Land, et registre foncier. Pas de TVA sur le prix, pas de commission acheteur ni de notaire dans la vente forcée.
Enchérir, adjuger, puis prendre possession
On enchérit en personne au tribunal, en allemand, et le tribunal prononce l'adjudication, le Zuschlag. Un étranger peut acheter sans autorisation particulière. Dans les ventes volontaires de maisons de ventes immobilières, un notaire est en salle, les visites sont possibles et une commission dégressive, TVA comprise, s'ajoute. Prévoyez ensuite la remise des clés, la gestion des occupants et des baux, et l'inscription au registre foncier. Faites-vous assister par un avocat ou un notaire local pour la procédure et par un traducteur pour l'audience.