Almanya'da açık artırmayla gayrimenkul almanın üç yolu
Bidorado'da sunulan gayrimenkuller, farklı işleyen üç kanaldan gelir. Büyük çoğunluğu mahkemeler tarafından emredilen icra satışlarıdır (Zwangsversteigerung): her ilan «Adli satış» ibaresiyle belirtilir ve mahkeme bilirkişisinin belirlediği gerçek değeri gösterir. Ardından, müzayede evleri tarafından düzenlenen, salon veya çevrimiçi, taşınmazın başlangıç fiyatı olan isteğe bağlı satışlar gelir. Son olarak, kamu kurumları (Federal Devlet, Eyaletler, belediyeler, Deutsche Bahn, Kiliseler) kapalı teklif usulüyle satış yapar: herkes son tarihten önce bir teklif verir. Teklif vermeden önce, ilanda belirtilen satış türüne mutlaka bakın, çünkü kurallar, masraflar ve süreler kanaldan kanala tamamen değişir.
Mahkemelerin icra satışları (Zwangsversteigerung)
İcra satışı, bir mal sahibinin borçlarını ödememesi veya ortak mülkiyeti sona erdirmek için sulh mahkemesi (Amtsgericht) tarafından düzenlenir. Önce bir bilirkişi taşınmazı değerlendirir: raporu (Gutachten) gerçek değeri (Verkehrswert) belirler, bu değer başlangıç fiyatı değildir. İlk duruşmada, bu değerin yarısının altındaki teklifler otomatik olarak reddedilir ve %70'in altındaki teklifler bir alacaklının talebiyle reddedilebilir; bu eşikler sonraki duruşmalarda uygulanmaz. Mahkemede şahsen, Almanca olarak, en az 30 dakika boyunca artırmaya katılınır. Bir alacaklı, gerçek değerin %10'u kadar teminat isteyebilir, asla nakit olarak değil: mahkemenin talimatlarına göre önceden havale veya banka çeki. Alıcı komisyonu veya noter yoktur: mahkeme ihale kararını (Zuschlag) verir ve alıcı bu kararla mülk sahibi olur.
Gayrimenkul müzayede evlerinin satışları
Uzmanlaşmış müzayede evleri (Grundstücksauktionen) yılda birkaç kez büyük şehirlerde halka açık satışlar düzenler ve bazıları canlı aşamadan önce birkaç hafta boyunca çevrimiçi de satış yapar. Her taşınmazın bir başlangıç fiyatı (Mindestgebot veya Auktionslimit) ve ayrıntılı bir tanıtım dosyası (Exposé) vardır. Kayıt olduktan ve müzayede evinin talep etmesi halinde bir teminat veya ödeme gücü kanıtı sunduktan sonra yerinde, telefonla, yazılı olarak veya çevrimiçi teklif verilebilir. Salonda bulunan bir noter ihale kararını tutanağa geçirir ve bu satış sözleşmesi hükmündedir. Alıcı, fiyata göre kademeli olarak azalan, KDV dahil bir komisyon (Aufgeld veya Courtage) öder. Ziyaretler genellikle satıştan önce randevuyla mümkündür.
Kamu kurumlarının ihaleleri
Federal Devlet (BImA, tarım arazileri ve ormanlar için BVVG), birçok Eyalet, belediyeler, Deutsche Bahn ve Kiliseler de taşınmazlarını ihale usulüyle (Bieterverfahren) satar. Halka açık artırma yoktur: her aday son tarihten önce yazılı bir teklif verir, bazen ilan edilen bir minimum fiyatın veya gösterge fiyatın üzerinde. Satıcı her zaman en yüksek teklifi seçmek zorunda değildir ve bir projeyi veya inşaat süresini dikkate alabilir. Bu satışlar Bidorado'da «İhale» olarak, teklif verme son tarihiyle birlikte gösterilir.
Satış türüne göre gerçek maliyet
İhale fiyatı asla nihai fiyat değildir. Her durumda, oranı her Eyalet tarafından belirlenen %3,5 ile %6,5 arasındaki tapu harcı (Grunderwerbsteuer) ve tapu siciline tescil (Grundbuch) eklenmelidir. İcra satışında, buna mahkemenin ihale masrafları da eklenir, ancak alım için komisyon veya noter yoktur. İsteğe bağlı satışta, müzayede evinin komisyonu ve noter masrafları hesaplanmalıdır. Kamu ihalesinde genellikle komisyon yoktur, ancak noter işlemi vardır. Gayrimenkul fiyatına KDV uygulanmaz. Satın alma masrafları rehberimiz bu kalemleri ayrıntılı olarak açıklar ve her ilan geçerli olanları hatırlatır.
Teklif vermeden önce: zorunlu kontroller
Zorla satışta referans mahkeme bilirkişi raporudur: tamamını, özellikle taşınmazın durumunu ve kullanım durumunu okuyun; çünkü mal sahibi gezdirmek zorunda değildir ve değerleme birkaç ay öncesine ait olabilir. Ayrıca satıştan sonra taşınmazla birlikte kalan hakları da duruşmada okunduğu şekliyle kontrol edin. Gönüllü satışta Exposé'yi, tapu kayıt özetini (Grundbuchauszug) ve enerji belgesini (Energieausweis) okuyun ve mümkünse gezin. Her durumda, kiralanmış bir taşınmaz kiralanmış olarak kalır ve duruşma son anda iptal edilebilir: resmi ilanı aynı gün kontrol edin. Önemli bir alım için, Alman prosedürünü bilen bir avukat veya uzmandan destek alın.