D'où viennent les appartements mis en vente
La majorité des appartements listés proviennent de ventes forcées ordonnées par un tribunal. Le tribunal d'instance, Amtsgericht, vend le bien pour désintéresser des créanciers. Un expert désigné fixe la valeur vénale, Verkehrswert, dans une expertise consultable, et cette valeur n'est pas une mise à prix. S'y ajoutent des ventes volontaires de maisons de ventes immobilières, avec mise à prix et exposé, ainsi que des appels d'offres d'organismes publics, Bieterverfahren, où l'offre écrite doit parvenir avant une date limite. Chaque annonce indique le type de vente et la valeur vénale ou la mise à prix.
Points de contrôle avant d'enchérir
Lisez l'expertise et repérez la valeur vénale, l'état de l'immeuble, les charges de copropriété, les travaux votés et les occupations en cours. Le propriétaire n'est pas obligé de faire visiter : prévoyez une inspection extérieure et l'avis d'un professionnel local. Lors de la première audience, les offres inférieures à 50 % de la valeur vénale sont refusées, et celles sous 70 % peuvent l'être à la demande d'un créancier. Une garantie de 10 % de la valeur vénale peut être exigée, jamais en espèces. On enchérit en personne au tribunal, en allemand.
Adjudication, frais et suites
Le tribunal prononce l'adjudication, Zuschlag, sans commission acheteur ni notaire pour une vente forcée. Une vente volontaire passe au contraire par un notaire en salle, avec une commission dégressive TVA comprise. Dans tous les cas, comptez les droits de mutation, Grunderwerbsteuer, de 3,5 % à 6,5 % selon le Land, et les frais de registre foncier, Grundbuch. Aucune TVA ne s'applique sur le prix du bien. Un acheteur étranger peut acquérir sans autorisation particulière. Prévoyez ensuite la gestion, la remise en état et la relocation éventuelle.